מסלול השקעה · דירה שמשלמת את עצמה

המסגרת הפיננסית

מאיפה מתחילים

ההון העצמי קובע את גובה הנכס. על דירה שנייה הבנק נותן עד חצי מהשווי, אז 700 אלף פותחים דלת לנכס בטווח רחב.

הון עצמי700,000 ₪

מימון מקסימלי (דירה שנייה)50% משווי הנכס

עלויות נלוות שאוכלות מההוןמס רכישה 8%, עו"ד, תיווך, ריהוט

שווי נכס ריאלי1.0-1.35 מיליון ₪

כלל אצבע: בערך 150-200 אלף מתוך ההון "נשרפים" בעלויות ובריהוט, אז המקדמה בפועל היא ~500-550 אלף, ומכאן נגזר שווי הנכס.

3 מסלולים

בחר את הקצב שלך

מהשמרני והבטוח ועד הממונף. כל המספרים הם הערכות שוק ל־2026 ודורשים אימות מול הבנק לפני התחייבות.

מסלול A · שמרניהכי בטוח לתזרים

נכס קטן במחיר נמוך, כרית ביטחון בהון. הכי מתאים למי שרוצה שקט.

שווי נכס950K-1.05M

הלוואה (50%)~500K

החזר חודשי~2,950-3,100 ₪

שכ"ד עובדים זרים5,000-6,500 ₪

תזרים נטו מעל המשכנתא+1,900 עד +3,500 ₪

מסלול B · מאוזןמומלץ

בדיוק מה שהתבקש: שכ"ד גבוה משמעותית מההחזר. דורש למתוח את ההון עד הסוף.

שווי נכס1.15M-1.3M

הלוואה (50%)580K-650K

החזר חודשי~3,450-3,850 ₪

שכ"ד עובדים זרים6,500-8,000 ₪

תזרים נטו מעל המשכנתא+2,800 עד +4,300 ₪

מסלול C · ממונףתשואה מקסימלית

שתי יחידות קטנות, או נכס אחד גדול לחלוקה ל־2 יחידות דיור. פיזור סיכון על שני מקורות הכנסה.

מבנה2 יחידות / נכס לחלוקה

מימוןקרוב ל־50% על שתיהן

הון נדרשכמעט מלא, בלי כרית

ניהולכפול

מתאים ל־מי שרוצה תשואה גבוהה ומוכן לניהול

הלוגיקה שמאחורי הכל

תשואה לפי מיטה, לא לפי דירה

זה הפער שמכסה את המשכנתא ומשאיר עודף ביד כל חודש.

×7

דירת 4 חדרים שבשוק רגיל מכניסה 4,000-4,500 ₪, מושכרת ב־900-1,300 ₪ למיטה × 6-8 מיטות = 6,000-8,000 ₪.

איפה זה עובד: אזורי תעסוקה, תעשייה וחקלאות עם ביקוש עובדים זרים - דרום ת"א, אזורי תעשייה בשרון ובשפלה, נתניה, אזורים חקלאיים. הקרבה למקום העבודה שלהם קריטית.

מה שמים על השולחן

3 דברים שחייבים לדעת

רגולציה

השכרה צפופה למספר עובדים היא לעיתים עסק טעון רישוי, כפוף לתקן צפיפות ובטיחות. בודקים מול הרשות המקומית לפני קנייה. זה הסיכון המרכזי.

ריבית ומיסוי

ההחזרים חושבו על ~5.2%. אם הריבית קופצת, מסלול B נהיה צמוד. כדאי לקבע חלק מהמשכנתא.

ניהול בשטח

תחלופה גבוהה של דיירים, בלאי מוגבר, גבייה במזומן. צריך גורם שמנהל את זה מקרוב.

רוצה שנרד לנכס ספציפי?

אבנה לוח סילוקין מלא וטבלת רגישות לריבית על המסלול שבוחרים.

דברו איתי בוואטסאפ ←